A la découverte des villes où investir

Pour commencer, il est important de signaler que l’article qui va suivre est écrit de mon point de vue, celui d’un investisseur parisien qui investit dans l’Est de la France. Je réalise cette activité depuis plus d’un an et j’ai fini par créer une société d’accompagnement en investissement immobilier. Après avoir investi pour moi-même, j’ai souhaité partager mon réseau de professionnels : dans l’immobilier, des notaires, des artisans, des experts comptable ou encore de banquiers.

"Mon objectif est de rendre accessible l’investissement locatif à bonne rentabilité (+/- 10%)."

Aujourd’hui, et après plus de 15 biens immobilier achetés sur l’année 2019, je souhaite vous partager les différentes méthodes et stratégies à adopter dans l’investissement immobilier. Cet article est le premier d’une longue série consacrée à l’investissement locatif.

Rentabilité ou bien patrimonial ?

On se pose souvent la question de choisir entre la rentabilité ou le patrimonial, et ce n’est pas toujours évident ! Je vais aborder le sujet du point de vue d’un investisseur qui hésite encore sur la typologie de villes où investir. Ce n’est pas toujours évident de trouver le temps de faire les visites, s’entourer des bonnes personnes et d’optimiser sa fiscalité. C’est pour cela que je vous partage mon avis sur les différentes typologies de villes afin de vous aider dans vos démarches d’investissements.

 

  • Très grandes villes : + de 500 000 habitants.
    • Par exemple : Paris, Lyon, Marseille ou Toulouse.
  • Grandes villes : + de 100 000 habitants
    • Par exemple : Rennes, Reims, Rouen ou Le mans.
  • Moyennes villes : + de 50 000 habitants.
    • Par exemple : Montauban, Charleville-Mézières, Arles ou Annecy.
  • Petites villes : – de 50 000 habitants
    • Par exemple : Brive, Chartres, Sedan ou Étampes.

Alors, quel est mon avis ?

Pour un investisseur qui ne souhaite pas forcément obtenir de rentes immédiates, je conseillerai les très grandes villes. Celles-ci sont intéressantes car nous pourrons trouver des rentabilités entre 3 et 7%. Cette rentabilité, n’est pas ce pourquoi on investit dans ces villes mais nous investirons plutôt pour la plus-value lors de la revente du bien (qui peut parfois être très élevée !). Pour ce genre d’investissement, un effort d’épargne sera souvent de mise pendant la durée de détention du bien.

Les grandes villes, quant à elles, peuvent proposer une rentabilité allant de 5 à 12% voire plus dans certains contextes (votre réseau et le « off market » jouera énormément sur ces bonnes affaires). Ces villes offrent alors la possibilité d’une rente mensuelle et surtout, la possibilité de faire du patrimonial au sein de leur centre-ville, qui eux, prennent de la valeur d’année en année. Par exemple, cette situation est visible sur Rennes ou sur Reims depuis ces 5 dernières années (+ de 10% en 5 ans).

Les moyennes villes seront plus compliquées pour intéresser les personnes voulant faire du patrimonial. La valeur des biens sur le marché non pas vraiment augmenter ces 10 dernières années, du moins, par rapport à ce qu’on peut voir dans les très grandes et grandes villes. Cependant, elles restent intéressantes car elles pourront vous proposer des rentabilités allant de 7 à 15%.

Enfin, concernant les petites villes, leurs rentabilités battent tous les records. On peut trouver des rentabilités de 10 à 25% ! L’inconvénient, c’est que la valeur du marché augmente très peu et les biens ne sont pas très liquide. De plus, le marché est lent et la location peut être moins évidente. Ce sont des marchés avec lesquels il faut prendre le temps de connaitre les habitants et se familiariser avec, se créer un réseau sur place, rencontrer d’autres investisseurs… Même si c’est aussi très important dans les autres typologies de villes, ça l’est d’autant plus dans celle-ci.

Pour conclure

En conclusion, nous pouvons retenir qu’en France, un large choix de villes et d’investissements existent dans l’immobilier, de l’investisseur le plus chevronné au sage qui cherche uniquement à transmettre un héritage a sa famille, tous seront content de voir que tout est possible dans les différentes régions Françaises. Dans l’investissement le plus important est de savoir ce que l’on veut afin de déterminer notre projet ainsi que choisir la ville où l’on veut investir. Pour que nos projets et nos ambitions collent avec nos investissements il faut savoir où l’on va.

Jeune investisseur et entrepreneur avec la folle envie de rendre accessible l'investissement locatif pour tous. Fondateur de CAPSUL.

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